賃貸！？マイホーム？どっちがお得なの？
今回は「賃貸かマイホームかどちらがお得なの？」という
永遠のテーマで記事を書いていきます！
展開としては、現実的なメリット・デメリットと個人的な意見を織り交ぜながら進めていきます！
みなさんは今はどっち派でしょうか？？読み終わった際に、どちらも良いところがあるんだなぁと思って貰えたら嬉しいです！
今までと違って正解がない部分もあるので多少ラフに進めていく予定です！笑
賃貸
自分も賃貸なのでこちらから始めます。まぁ、選択肢がないので賃貸になっている面が大きいですけどね。笑
この記事を書く前にTwitterやブログを見てみたのですが、ブロガーやフリーランスの方は縛られたくないという思いやマイホームは負債などの観点でこちらが多いみたいでした。
とりあえずメリットから書いてきます！
賃貸に住むメリット
①いつでも移動ができる
→これがマイホームと比較した際の最大のメリットといえると思います。
今はアパートやマンションなどがドンドン建っていますので、予算や部屋によほどのこだわりがなければ転居にも困りませんね。
先行きが不透明だからなどの理由も後押ししているように感じます。
②管理は不動産会社や貸主にお願いできる
→マンションやアパート自体の管理はやってくれるので、壁紙や廊下のライトなどは直してくれますし、家の中のトラブルも場合によっては対処してくれますよね。
これも自ら手配しなくていいので楽だなと思います。共益費などが引かれているので、金銭的には負担しているのでしょうけど…。笑
③収入に応じて支払額を決めることができる
マイホームだと長期ローンを組むことになるので、収入が減った場合でも支払額の変更は通常出来ないですよね。
賃貸の場合は、住む家のランクを落としたり、多数の空き部屋がある物件・長期間募集をかけている物件などを狙えば家賃をコントロールできるので、支払いに不安感を感じることはそんなにないと思います。
やはり①の移動できることが最大の強みでしょうね。
賃貸に住むデメリット
①一生家賃を支払う必要がある
→はい。マイホーム派の方お待たせしました。
ここが大きなデメリットだと思われている方が多かったですね。
今は寿命も延びていますし、長く住めば住むほど節約になりますよね。
試しに少し例を。
今は１００年時代という事で、１００歳まで生きると仮定して話を進めていきますね。
・３０歳で３５年ローンを組んだ場合は６５歳で完済なので、残りの３５年は家賃はなし。
・３０歳以降も賃貸生活を続けた場合は今後、７０年間家賃の支払い。
ざっくり計算してみました。
・ローンの場合、3,000万円借入 ３５年返済 金利固定 1.2％
月額返済額 71,428円＋金利（30,000～支払いごとに減少)
総額 36,314,815円
・賃貸の場合 月家賃 6万円
６万円×１２ヶ月×７０年＝50,400,000円
・差額 50,400,000－36,314,815＝14,085,185円 購入が得！
一千万円以上お得ですね！
って言いたいんですが…
固定資産税や維持費等は考慮していないので、まだ差は縮まります。
といより、かなり±0に近いところまで行くと思われます。
ここからは固定資産税について解説入れます。ざっくりとしている上、少し読みづらいと思いますので、次のタイトルまで読み飛ばしてもらって構いません。
固定資産税や維持費などについて
まず、固定資産税は土地部分と建物部分に分かれて課税されます。
計算方法ですが、購入額ではなく課税標準額という金額を使って算定します。
課税標準額×税率ー軽減額＝固定資産税
場所によっては0.3%の都市計画税もかかってきます。
※固定資産の税率は市町村によって違いますが、基本的には標準税率の1.4%です。1.6％の市町村もあるようです。
課税標準額は建物分は段々と下がっていくので、時間が経つにつれて税金は安くなっていきますが、0円にはなりません。
土地は３年に一回見直しが入りますが、金額が変わるという事があまりないので基本的には固定です。
先ほどの話を踏まえてざっくり計算してみます。
新築一戸建てで土地1,500万円。建物1,500万円。小規模用宅地に該当。都市計画税は非課税。
本来は課税標準額を計算するのですが、今回は購入価格で計算しています。
※土地は購入価格の７０％、建物は５０％～７０％らしいですが、はっきり言えないので今回は購入価格しています。
土地から行きます。
本来、課税標準額に税率をかけるのですが、新築かつ小規模用住宅に該当するという事で、課税評価額が１／６まで軽減されます。
1,500万円×１／６＝250万円
それに税率1.4%を掛けます。
250万円×1.4％＝35,000円 これが土地の固定資産税になります。
次、建物部分にいきます。
これは課税標準額を算出したら、税額を掛けます。今回は、購入価格で計算しているので実際はまだ安くなります。
1500万円×1.4％＝210,000円
新築の場合は、３年間は固定資産税が半額になる制度がありますので半分にします。
210,000／２＝105,000円 これが建物の固定資産税になります。
二つを足して35,000円＋105,000円＝150,000円。
課税標準額を算出していないので、高くなっていますね…。笑
まぁ４年目から１／２にされなくなりますが、建物部分の価値も落ちていて課税標準額も下がりますので、あまり変わらないくらいになるかと思います。
建物の課税標準額が最低額になった際は、購入価格の２０％ですので、
1,500万円×２０％＝３００万円（課税標準額）
３００万円×1.4%＝42,000円
これが建物の最低の固定資産税になります。建物によって前後するのですが、遅くても３５年経てばこの金額になります。
正確にいけば毎年６万円くらいで落ち着くのかなと思います。
そのまま少し維持費の話をしますね。
金額の大きい箇所でいけば、屋根や外壁の塗装らしいです。
値段としては合わせて150万円程度かかるらしく、粘って30年に１回したとしても2回は修繕すると思うので300万円はかかりそうですね。
他の細々したものも入れると５００万円以上はかかるかとおもいます。
やはり固定資産税と修繕費と足して1,000万円以上は掛かりそうなので、賃貸より多少お得といったところですかね。
あとは住宅ローンを組んでいる想定なので、住宅ローン控除を受けられます。
年末調整や確定申告の所得税が少なくなるのでお得ですね。通常10年なのが、消費税１０％増税後であれば３年延長で13年間控除が受けられます。延長の3年間は計算式が変わりますので、額は減りますが…。
７０年単位でみるとマイホームのほうが支出的には減りますし、老後は年６万円ほどの固定資産税だけで済むので月々の払いで見ると大分余裕が出来そうです。
老後2,000万円の貯蓄が必要なんて言われていますので、マイホームを持つことの重要性が上がりそうですね。
②初期費用・更新料や家賃の値上がりがある
→契約の更新時に更新料がとられるのと、その際に家賃の値上げを申し出てくる貸主さんもいらっしゃるようです。
拒否すれば退去をお願いされるなんて聞いています。
③立ち退きを迫られる可能性がある
→かなり手間がかかるので、あまりあるとは思えませんが…。
大体の賃貸の契約書だと１年から２年の契約になっているかと思います。
日本は居住者の権利が強いので基本は自動更新されますが、６ヶ月前から通知すれば契約更新しないこともできます。抵抗もできるので、揉める覚悟があれば戦えます。
どちらも面倒なので、うーん…。って感じですけどね。
④老後の入居審査が厳しくなる
→当然と言えば当然ですよね。
働き盛りの人たちより収入は落ちるでしょうし、一人で住む場合は事故物件になってしまうリスク等もありますので貸し渋るオーナーはいらっしゃるようです。
ただ、今後は空き家がドンドン増えていくので、そういった心配はなくなるかもしれません。
賃貸まとめ
いやー、見た感じメリットが強いですね！デメリットは少し絞り出した感じがあります。笑
そして最大のデメリットといわれる家賃の支払いも、総額でみるとそこまで金額が変わらないんですよねー…。まぁ、老後も家賃は払い続けなくてはいけないので、貯蓄がなければ苦しい生活になりますね。
マイホーム
よし、やっとマイホームについて話していきますよ！
固定資産税の説明でかなり体力持っていかれました。（ざっくり計算のくせに）
マイホームを購入するメリット
①将来の支払いが楽になる
→マイホームを買う人はここを意識している方が半数以上はいるんじゃないでしょうか？
先行き不安だからこそ、老後に家賃を支払わなくていいのは大きいですね。
総額での支払いに関しても、年数が長くなればなるほど賃貸より節約できます。
②自分で間取りが決められる
→こだわり持った間取りにされる方がほとんどだと思います。
よほどのお金持ちでなければ一生に一度の買い物になりますし、あーだこーだ考えるのも楽しくて愛着が持てる家になって良いと思います。
それに、すべて自分の考えで配置できるのは賃貸にない強みですね。
③資産になる
→これは賃貸派の人から、資産ではなく負債だ！なんて声も上がりそうですが、資産だと自分は思います。
ほとんどの方が長期ローンを組む上に、維持費や固定費がかかり、更には建物部分は段々価値が下がるので負債といわれたりするのでしょうが、それでも資産だと言わせてください。
長期ローンといっても、だいたいの方が家賃と同額程度の支払いになるように組むでしょうから、これが支払えないなら賃貸も危ういですね。
いざという時は他人に賃貸として貸し出したり、売却したりもできます。そのまま売ってもでもいいですし、お金は掛かりますが建物さえ取り壊せば売るのも容易いはずです。
これは自分の資産でないとできませんよね。
マイホームを購入するデメリット
①移動できない
→これが最大のデメリットですかね。
他人に賃貸として貸し出すという方法も先ほどご紹介しましたが、基本は自分が住むはずなので気軽には動けなくなりますね。
保険等にも入ると思いますが、最近は思わぬ災害が多いですので対応できないこともあるかもしれません。
最大限に備えておくことで多少のリスクは回避できますね。
②後々、処理に困ることがある
→自分が住んでいる間はいいんですが、老人ホームに入ることになった場合や、亡くなった場合は困ってしまうケースがあります。
特に、亡くなった場合、誰かが相続しても住めないし、売れないなどで処理に困るケースが多々あります。そのまま誰も相続しなくて空き家になるケースが最近増えています。
そんな悲しいことにならないように、どういう風に処理するかまで考えておく必要があります。
③施工ミスや不良物件の可能性
→明らかに相手側が不備を認めたり、客観的的に指摘できるのであればまだいいのですが、わからない部分で手を抜いていたり、経年劣化なので仕方ないですなどで流されたりするケースがあります。
その場合は、大抵泣き寝入りしかないので注意が必要です。
今は減ってきていますが、太陽光パネルなどを屋根に設置した場合は雨漏りしていたりするそうです。知り合いが実際に被害にあっており、たまたますぐ気が付いたので再度施工しなおしてもらい事なきを得ました。
太陽光パネルの設置は簡単らしく、日雇いアルバイトの方に作業をさせていて施工ミスが起きたそうです。すぐに気が付いていなければ施工ミスを認めなかったというような話もされたそうです。
あくまで一つの例ですが、太陽光パネルがついている方は気を付けてくださいね。
マイホームまとめ
やはり老後の支出を減らせるのが強みですね。
それ以外にも、やはりマイホームを持ちたいという夢を持った方もいらっしゃるでしょうし、好きな間取りにしたい！なんて方もいらっしゃると思います。
夢や憧れの生活を買うといった側面が強いかもしれませんね。
自分はそういう生活が出来れば楽しいだろうなと思います。
総まとめ
長々と書きましたがどうだったでしょうか？
今までに思いつかなかったメリット・デメリットが一つでも見つかれば幸いです。
自分は書いているうちにだんだん迷ってきたので、もう少し考えることにします。笑
本当はサクッと小話的に読みやすい記事を書くつもりだったのに、なんか長くなってしまいました……。